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                财产园区“十四五”计划需掌握五大中心命题
                公布工夫: 2020-08-18

                “凡事预则立,不预则废”!


                作为“十三五”计划的收官之年,2020年曾经过来了三分之二,“十四五”计划期很快就要到来。关于国度和财产园区来说,“十四五”是至关紧张的一个时期,我国可否超过“中等支出圈套”、真正成为科技强国?财产园区企业可否在“黑天鹅”事情频发、财产转型压力大、同质化竞争等诸多应战下,顺遂完成战略晋级,走上可继续开展的“羊肠小道”?都需求在“十四五”计划中给出答案。


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                那么,财产园区的“十四五”计划应该怎样体例?需求重点存眷哪些中心命题呢?联合对财产园区10+年的运营经历,我们提出如下五大中心命题,供园区和财产地产企业参考。


                 (一)愿景目的设定


                战略目的的订定,是财产园区“十四五”计划中一项一语道破的顶层任务,紧张性和难度都比拟大,需求对国际国际开展、国度及中央政策、财产园区外部及内部的战略情况停止充沛剖析,需求高层向导和各业务单位“几上几下”的多轮相同和测算才干构成。战略目的一旦确定,就会成为将来为之斗争的目的,指引将来开展的偏向。


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                从工夫维度来看,战略目的包罗临时目的(愿景、任务)、中期目的(2021年-2025年的年度目的)、短期目的(年、季度);从内容维度来看,战略目的既包罗财政类目标(支出、利润、收益率等),也包罗业务类目标(市场份额、增长率等),还包罗办理类目标(员工称心度、流程优化等)。


                并且,战略目的必需要细化剖析到每个业务单位、部分。战略目的的剖析测算是破费工夫许多、但从战略施行来论价值较大的内容,需求与战略部分、财政部分牵头,构造全公司一切的业务单位/总部职能部分的担任人、财政主管配合到场,多轮测算、PK,才干真正落地,成为后续年度方案、预算的“大数据”。

                 

                 (二)财产定位晋级


                “十三五”时期,很多园区的主导财产依然是低附加值、休息力麋集型的消费制造业、低端物流仓储等财产,开展空间越来越小,也是各地当局逐渐“腾退”的工具。同时,新冠疫情进一步减速了财产“洗牌”的历程,很多园区原有的主导财产减速下滑,乃至“屁滚尿流”,招致“空置率”和招商难度大幅添加,转型晋级的压力倍增。


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                与此同时,国度鼎力搀扶的战略新兴财产(比方新一代信息技能、新基建、新动力、新资料、医药医疗、节能环保、文明创意等)却取得了高速开展,新一代信息技能、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意财产很有能够成为5个10万亿级的财产,估计2020年战略性新兴财产的添加值占国际消费总值的比重将到达15%。


                而且,战略新兴财产对传统财产的赋能作用分明,财产智能化成为紧张开展趋向,财产间的互相浸透与交融开展趋向提速,新的财产形式与构造形状不时涌现,从而构成种种跨界交融财产集群,在空间层面体现为林林总总的专业财产园,例新动力新资料财产园、电商财产园、直播财产园、呆板人财产园、医疗财产园、康养财产园等。在园区竞争日益剧烈的明天,“小而专”的专业园区出现出更强的生机和竞争力,将成为推进财产转型、消耗晋级和“双创经济”开展的紧张载体。


                但是,财产园区也要防止“大而空”的财产定位,由于理想是“严酷”的——同质化竞争招致“财产晋级”计划难以落地,很多园区的主导财产晋级都是高层向导“赶时兴、拍脑壳”定出来的,缺乏零碎研讨与论证,没有细分的财产定位,招致同质化景象严峻。战略新兴财产和洽的企业就那么多,各地都想要,而无论是配套政策、招商手腕,照旧提供的效劳,各财产园区都趋于“相同”,不免进入恶性竞争,终极招致财产招商“漫天撒网”、服从低下,“美妙的计划”难以落地。


                “十四五”计划时期,财产园区必需要深化考虑和明白财产晋级战略:本园区共同的资源天禀是什么?哪些战略新兴财产、哪些细分财产(比方新一代信息技能大行业中的AI、物联网、云盘算、大数据、产业互联网、量子技能中的哪些细分范畴?)、乃至是代价链中的哪些关键更合适在本园区“落地生根”?本园区究竟怎样停止政策、财产聚集战略等方面的创新,才干够吸引到目的企业的落地?


                 (三)优化贸易形式


                财产园区作为一种复合的财产形状,既差别于房地产行业,又差别于高科技行业,贸易形式较为庞大。通常来讲,财产园区的贸易形式普通会沿着如下三个阶段的途径演化晋级:


                园区1.0阶段——房地产开辟形式:园区首创期,大范围开辟建立,次要支出来自于园区地皮、房地产贩卖,出现分明的“重资产”特性,此阶段园区企业的中心才能是园区计划、开辟、招商才能,脚色定位更多倾向于“园区开辟商”。


                园区2.0阶段——财产效劳形式:园区大范围建立根本完毕,园区入住率较高,在园区支出构造中,房地产贩卖的占比低落,载体租金、财产效劳费支出的比重疾速增长,出现分明的“重效劳”特性,此阶段园区企业的中心才能是财产综合效劳才能,脚色定位倾向于“园区运营效劳商”。


                园区3.0阶段——股权投资形式:园区曾经完全成熟,房地产贩卖支出曾经很少,股权投资收益疾速增长,并与财产效劳费和载体租金一同,组成园区最次要的收益泉源,此阶段园区企业的中心才能是财产洞察、财产构造、财产投资才能,出现分明的“重投资”特性,脚色定位变化为“财产投资人”或“企业合资人”。


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                “十三五”时期,国际大局部财产园区企业依然处于“园区1.0阶段”,即房地产的一、二级开辟支出仍然在业务支出中占比最高。依据2018年报数据,国际二十多产业业园区上市公司的房地产贩卖支出占比均匀值超越50%,局部企业乃至超越90%的支出都来自于房地产贩卖。


                “十四五”计划期,固然房地产开辟依然是财产园区均衡现金流的次要支出泉源,但是,一旦房地产市场呈现动摇,或许存量地皮开辟终了,财产园区将面对着主业务务支出大幅下滑的“困境”。


                “十四五”时期,财产园区亟待明白本人的贸易形式晋级战略,需求尽快向“房地产开辟+物业持有出租+财产效劳+财产投资”均衡开展的形式过渡。但是,究竟怎样确定契合本身资源天禀的业务组合?“轻、重资产”各业务间的比例干系怎样?相互之间怎样协同?确定的贸易形式怎样落地?这是财产园区需求明白的中心题目。

                 

                 (四)资源战略打破


                “十三五”时期,很多头部园区应用资源市场取得了长足的开展。作为一个传统上重资产、长周期的行业,融资才能是包管财产园区项目顺遂开辟的根底,也是前期运营继续投入的中心。以是,财产园区在现金流消费才能、资产资源化才能、金融东西实用性等方面与金融资源分外适配。同时,多方权力的参加也将裹挟起资源市场的力气,以当局基金、财产投资基金、企业债刊行、资产证券化为根底架构,财产园区的“金融属性”特性愈加突显。


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                随着科创板、“注册制”等资源市场创新办法的连续推出,以及2019年国发11号文件《国务院关于推进国度级经济技能开辟区创新提拔打造变革开放新洼地的意见》,以中新团体为代表的国资开辟区上市的通道曾经开启。因而,“十四五”计划期,财产园区应该尽快明白资源战略,根本具有条件的园区,应该尽快确定上市主体、上市工夫、上市所在(国际照旧外洋的买卖所)、上市形式(IPO照旧“借壳”)。曾经拥有上市平台的财产园区,应该思索加大“内涵式”开展的力度,经过“吞并、收买”优质园区的方法,减速扩张业务范围,完成支出、利润、市值的更快增长。临时不具有上市条件的园区,也可以思索与上市公司或财产资源协作的方法,经过提倡建立财产基金,鼎力开展财产投资业务,终极构成“财产和资源相生互动、和谐开展”的良性场面。

                 

                 (五)“跨地区”结构


                “十三五”时期,头部财产园区纷繁停止战略扩张,以京津冀、长三角、粤港澳大湾区都会群为中央,结构周边以致天下的二、三线重点都会。


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                财产园区“跨地区”开展的动因,一方面是本身业务增长需求,原有的园区开辟终了,进入成熟期之后,必需要拓展新的载体空间和增长点。别的一方面也是财产结构、财产链转移的需求,很多曾经入园的头部企业有激烈的天下结构需求,或许财产链的某些关键必需要迁徙到其他地区。别的,天下各地当局的转型晋级需求也为财产园区的地区结构提供了客观条件。


                “十四五”计划期,财产园区必需要明白本人的地区结构战略,在夯实“大本营”的根底上,必需要选择重点向哪些地区扩张(中部、华东、华南、环渤海、东北等)?结构几线都会(一线、二线照旧三线)?重点拓展哪几个都会?围绕几个都会“做深做透”照旧“片面着花”?


                所谓“凡事预则立,不预则废”,在行将到来的“十四五”计划期,园区面对着越来越大的变革和不确定性,必需要“未雨缱绻”,提早停止零碎的战略研讨和“深度考虑”,联合本身的资源天禀,对以上五大中心战略命题做出准确的答复,才能够在将来的五年持续增长,傲立潮头。



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